מחפשים משרדים להשכרה? להלן המדריך המקוצר לקבלת החלטות בנושא שכירת משרד.
נתחיל, כמובן, עם גובה דמי השכירות למ"ר (השאלה שתמיד שואלים)
חשוב להבין שהמחיר ששוכר יהיה מוכן לשלם כדמי שכירות למ"ר מורכב ממערכת שיקולים שלמה. בין היתר צריך לקחת בחשבון:
- את המיקום.
- את דרכי הגישה.
- את איכות הבניה והשירותים הניתנים.
- את רמת הגימור.
- את יחסי הברוטו –נטו.
- את אפשרויות החנייה.
- מיהם השכנים.
- אילו ספקי שירותים כמו בנק, דואר, מסעדות וכדו' נמצאים בשטח.
- מהן ההתניות בהסכם השכירות (אופציות, מועדי הארכה, נקודות יציאה).להלן נתייחס לשיקולים המרכזיים ונמליץ על ה"צ'ק ליסט" שיש לבחון לפני קבלת ההחלטה.גובה דמי הניהול למ"ר
גובה דמי הניהול נקבע לפי סל השירותים הניתן בבניין לשטחים הציבוריים. סל השירותים יכול להיות שונה מבניין לבניין אך לרוב שירותים אלו כוללים ניקיון של השטחים הציבוריים, שמירה, מעליות, טיפול במערכות המרכזיות של הבניין כגון: מערכות האינסטלציה, איטומים מיזוג האויר וכו'.
חשוב להסתובב בבניין ולהתרשם מרמת הניקיון, הגינון, הלובי והשירותים. כדאי גם להיפגש עם מנהל\ת הבניין בשטח ולהתרשם ממנו/ה.יחס ברוטו נטו
יחס ברוטו נטו נקבע לפי החלק היחסי של כל שוכר בשטחים הציבוריים של הבניין, קרי, לובי, מדרגות, מעברים וכדו'. חברות שעיסוקן בנדל"ן מניב , בדרך כלל ישפרו את היחס הזה לטובת השוכר באמצעות תכנון חכם.המשכיר
מומלץ מאד לשכור נכס מחברה שמומחיותה בתחום הנדל"ן המניב והיא בעלת נסיון רב שנים. כדאי מאד שהבעלות בנכס כמו גם ניהולו לא תתחלק בין מספר בעלים אלא תהיה שייכת לחברה אחת.
חברות ציבוריות מתנהלות בשקיפות מלאה וניתן לבדוק את התנהגותן לאורך זמן באמצעות בחינת הכלים הפיננסים של החברה, אשר בדרך כלל נסחרים בבורסה.הגימור
בעת ביצוע עסקת השכירות, צריך לוודא במדויק מה כולל הגימור במפרט הטכני של המושכר. ההבדלים ברמות הגימור של המושכר יכולים להיות גדולים. צריך גם לבדוק את התחייבות המשכיר ללוחות הזמנים ולאיכות החומרים והעבודה.
כמו תמיד, כדאי לבדוק את איכות הגימור אצל דיירים קיימים.התכנון הפנימי
תכנון אופטימלי של המושכר, כדאי שיתבצע באמצעות אנשי המקצוע המתאימים כגון: אדריכל, יועץ חשמל ותקשורת, יועץ מיזוג אוויר וכיוצא באלה יועצים. שילוב אנשי מקצוע אלה בתהליך התכנון של המושכר יביא לניצול מקסימלי של שטח המושכר, יועיל לרווחת החיים במושכר ובדרך כלל יחסוך כסף.השכנים בנכס
כל אחד רוצה לדעת מיהם השכנים שלו. מי מהם כבר ותיק בבניין. מי מהם מותג ידוע וחזק. מי נחשב מוביל וכו'. המצאות דיירים מוכרים ואמינים תורמת למיתוג הבניין וממילא למיתוגו של השוכר.
מצד שני כדאי לוודא שאין שכנים, שאשר יוצרים מטרדים כגון רעש, ריחות וכו'.דרכי הגישה
האם ניתן להגיע לנכס במספר חלופות? איך מגיע רכב פרטי וכמה זמן זה לוקח. אילו צירי תנועה מובילים לנכס וממנו. ומה לגבי גישה לבניין באמצעות תחבורה ציבורית (אוטובוסים ורכבת).החניה
לפני שמבצעים את העסקה צריך לבדוק את חניון הבניין, את שיטת החניה ואת התעריפים. מספר הכניסות והיציאות ודרכי הגישה לחניון ( האם יש הגבלת גובה? האם ג'יפ גבוה יכול להיכנס?)
מומלץ לבצע סיור רגלי ולבדוק גם את החניות שנשכרו כחלק מההסכם.מחסנים וארכיונים
לכל שוכר מתעורר, מידי פעם בפעם, הצורך באחסון או שימור בארכיון. בכל בניין ניתן למצוא שטחים, במחירים מוזלים, שישמשו בדיוק למטרה הזו.הארנונה
חיוב הארנונה משתנה בהתאם לצווי המחירים ברשויות המקומיות.
ישנן רשויות המחייבות בארנונה אך ורק בגין שטחי נטו (עירית תל אביב למשל) ואחרות מחייבות לפי שטחי ברוטו. מאד מומלץ לבצע בדיקה יסודית בעניין. לגובה חיוב הארנונה ישנן משמעויות כספיות ברורות.עלויות נוספות
חוץ מדמי השכירות, דמי הניהול והארנונה ישנן עלויות נוספות כמו תשלום עבור חשמל, מים, מס שלטים וכו'. חשוב לבחון גם אותם לפני סגירת העסקה.הסכם השכירות
חשוב לוודא שבהסכם יבואו לידי ביטוי כל התנאים המסחריים שסוכמו עם המשכיר:
התקופה תקופת השכירות, דמי השכירות, דמי הניהול , המפרט, הביטחונות, אופציות להארכת תקופת השכירות, לוחות הזמנים וכו'.
מומלץ מאד להעביר טיוטת הסכם לעיון עורך דין לפני החתימה.בהצלחה!
